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转按揭变脸“垫资”“垫资”方式六步走 |
2008年02月22日 人民网－《京华时报》
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从去年年末、今年年初起，银行开始叫停交易类转按揭，加上去年9月末停办的非交易转按揭，转按揭已经全面被叫停。卖方有抵押、买方要贷款的交易，必须买卖双方筹资或者担保公司、经纪公司先垫资，还清业主贷款余额，解除房产抵押，再进行买方贷款等后期操作；叫停前的转按揭因此都变成了这种“垫资”方式。“链家地产”市场研发中心也把这种“垫资”方式的流程及特点进行了归纳，希望为消费者提供帮助。
转按揭变身“垫资”
据“链家地产”统计资料分析，1月上半月，“垫资”方式成交量相比上月同期的转按揭成交量下降了11%，这与总体成交量下降9%的幅度是基本相符的。
“链家地产”市场研发中心认为，下滑主要原因是市场处于节前淡季，交易下降是自然的；这种交易本身并没有因为银行叫停转按揭出现较大的波动，因为转按揭交易完全可以通过客户、经纪公司或担保公司“垫资”等方式来完成；同时，由于从去年第四季度以来，房源放量持续上涨，可选择的房源也不断增加，客户完全可以选择购买无贷款无抵押的房产，需求同样可以得到满足。
当然，由于“垫资”方式比转按揭的操作时间长，因此也延长了部分交易的成交周期，特别是通州、清河、马家堡等新兴区域，这些区域的房产市场都是近几年才发展起来，二手商品房集中，出售的房产中，有贷款未还清的相对较多，银行叫停转按揭对这些区域的影响要大于公房集中的内城区。
“垫资”比例占9成
据“链家地产”统计资料分析，目前“垫资”的方式中，资金来源主要是两种：买卖双方自行筹款、担保公司或经纪公司垫款；其中担保公司或经纪公司垫资的比例占到9成左右，这种方式一般是买卖双方资金不足，要求担保公司或经纪公司先进行垫资。“链家地产”市场研发中心认为，从便捷角度来看，买卖双方能够自行筹款自然是最好的，但是由于卖方有贷款在身，买方一般是支付能力有限才会贷款，因此能够自行还款的并不多。
由于有替代方法，银行叫停转按揭并没有影响卖方有抵押、买方要贷款的正常交易。但是，从目前来看，虽然转按揭的交易大多可以由担保公司或经纪公司垫资来完成，但是并不是所有的经纪公司或担保公司都有这个实力；因此建议消费者遇到此类情况时最好能选择有实力的品牌经纪公司。
垫资流程分六步
担保公司或经纪公司垫资的方式则多出了资料核实、内部财务申请等流程，因此时间更长一些。这两种方式只是资金来源不一样，还款后的流程是一致的；主要分以下六步：
第一步，签订买卖合同，买卖双方达成交易意向，并签署买卖合同；同时，买卖双方约定垫资资金的来源以及垫资服务费由谁支付。
第二步，备件；买卖双方签订买卖合同后，如果是担保公司或经纪公司垫资，需要买卖双方把买卖合同、借款合同、双方的身份证明等材料备齐，交由经办人员办理。如果是卖方自行筹款，则直接由卖方约银行进行提前还款就可以了；如果是买方筹款，担保公司或经纪公司在中间承担担保责任，那么买卖双方及担保公司或经纪公司三方签署担保协议，还款后就可以直接进入以下第五步的解押环节。
第三步，核实；经办人员在收齐资料后，到银行核实卖方贷款的余额，然后在房地局核实房产抵押情况。这个过程根据银行及房地局的查询速度决定，一般三个工作日左右即可完成。
第四步，还款；在核实完后，由担保公司或经纪公司内部进行垫资申请、审批等手续，并与业主原贷款银行约定提前还款的时间；岁末年初由于提前还款较多，因此预约时间往往比较长，比如工行、建行等房贷大户，还款一般需要提前一个月预约，届时直接到银行柜台或按预定存入资金即可。这个过程大概需要一个月。当然，各个银行甚至各个支行网点的规定可能都有所不同，所以这个环节的时间具有一定的弹性。
第五步，解押；还清贷款后，银行会出示贷款结清证明，卖方与代办人员携此证明到房地局进行解押，各个房地局解押的时间不一，如海淀区，一般当天就可以完成解押，朝阳区则分手工解押及网上申请两种，手工解押的一般当天可完成，主要针对07年以前的贷款，07年后的贷款抵押则需要网上申请，一般需要10天左右才能解押。根据不同区县房地局情况，这个过程需要1-30天左右。总体来看，“垫资”整个过程需要1-2个月时间；具体还要看银行、房地局的时效。
第六步，后期买方贷款、物业交割；解除房产的原抵押后，买方就可以进行贷款了，随后的流程便是银行贷款审批、物业交割等，直至整个交易的完结。
费用方面，如果是买方筹款还清业主的贷款，担保公司或经纪公司需要承担担保责任，担保服务费可由买卖双方协商由谁来出；如果是经纪公司进行垫资，以链家地产为例，服务费为3500元，垫资额超过25万，加收超出部分的2%。比如业主未还清的贷款为28万元，那么垫资费为4100元（3500+600）。
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