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寇律师：
我听说商品房买卖过程中，在有些情况下，开发商要向房屋购买人双倍返还房价款。请问，房屋购买人在什么情况下可以要求这种双倍返还？
另外，这种双倍返还房款的要求是不是与“消法”所说的买一赔一的适用情形相同呢？只要开发商有欺诈行为，购买人就可以要求双倍返还吗？ 张强
张强读者：
传统民法理论的民事赔偿主要以补偿性为主，适用“填平原则”，也就是按照损失的大小进行赔偿。“消法”第49条确立了惩罚性赔偿责任制度，就是我们常说的买一赔一。该条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”
商品房买卖能否适用“消法”所规定的惩罚性赔偿责任，从我国《合同法》及“消法”的规定看，并没有明确的规定。依据最高人民法院有关司法解释的规定，可以看出，在商品房买卖中是有条件地适用惩罚性赔偿责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 3、订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
4、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
5、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
由于上述5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
这里需要对你说明的是，出卖人承担的，是买受人已付房款的一倍的赔偿，而非总房款的一倍的赔偿。
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